En esta oportunidad vamos a comentar la causal de Desalojo de la letra “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (en lo adelante: Ley de Alquileres de Locales Comerciales).
En la practica forense, tuvimos la oportunidad de representar al Arrendatario de un local Comercial, que fue demandado en plena prórroga legal no por el vencimiento de la misma, sino, por que la parte demandante consideraba que éste no le correspondia la prórroga legal, por estar incurso en el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y otras obligaciones contractuales.
El momento de la contestacion, entre las defensas invocadas fue que, en materia de alquiler de locales comerciales el legislador no habia establecido ni causales ni obligaciones que debe cumplir el arrendatario para ejercer su derecho a la prroroga legal y por tanto la demanda debia ser declarada sin lugar.
Iniciemos, trascribiendo el texto del literal “g” del artículo 40 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales, que literalmente dispone:
“Capítulo VIII
De los Desalojos y Prohibiciones
Artículo 40. Son causales de desalojo: …g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.” (negrillas nuestras)
Del mismo modo, trascribiremos parcialmente el artículo 26 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales en la parte:
“Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…” (negrillas nuestras)
Para que podamos entender la forma correcta de interpretar y aplicar la causal de desalojo establecida en el literal “g” del artículo 40 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales, es forzoso para el intérprete concatenarla con artículo 26 de misma Ley, porque, para poder iniciar una demanda por esta causal de desalojo, el arrendador tiene como obligación dejar transcurrir completamente el plazo concedido al arrendatario por prórroga legal, iniciado open lege una vez vencido el plazo establecido en el contrato locativo, no pudiendo anticipadamente demandar, sin cumplir con esa obligación de esperar que finalice el plazo de la prórroga legal.
El alcance y aplicación específica del literal “g” del artículo 40 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales, seria en aquellos casos en donde primeramente se venció el plazo original del contrato locativo y no exista un acuerdo entre los contratantes en una nueva prórroga convencional, y luego de vencido totalmente el plazo de la prórroga legal, es que surge la factibilidad para el arrendador de interponer su demanda por desalojo con fundamento esta causa, no antes.
Es decir, que pesar de que las partes no hayan pautado una prorroga convencional en su contrato de arrendamiento, el arrendador no puede interponer la demanda antes del vencimiento del Plazo de la Prorroga Legal.
Reiteramos que, dicha causal de desalojo es para invocarla en aquellos casos en que no hay acuerdo entre los contratantes de una prórroga convencional, entendiéndose que previamente han transcurridos los plazos de vencimientos contractual y el plazo de la prórroga legal.
Por último, queremos hacer un comentario del artículo 26 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales, y en general toda la articulación de la misma Ley, que luego de un estudio minucioso no existen penalidades ni requisitos para que Arrendatario pueda optar por su Derecho Prorroga Legal.
A manera de sapiencia, transcribiremos el texto del artículo 26 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales:
“Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
| Duración de la relación arrendaticia | Prórroga máxima |
| Hasta un (1) año | 6 meses |
| Más de un (1) año y menos de cinco (5) años | 1 año |
| Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años | 2 años |
| Más de diez (10) años | 3 años |
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. “ (comillas nuestras).
De la transcripción literal de la referida norma y ni en ninguna parte del articulado de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, se encuentran establecidos, condiciones o requisitos o una penalidad para poder ejercer el derecho a la prórroga legal.
Consideramos que, si la voluntad del legislador Arrendaticio – Mens legis- al momento de redactar norma la citada, hubiese tenido la intención de imponer requisitos al arrendatario o una penalidad como de perder un derecho de orden público como la prorroga legal, (vid. Art. 3 de esta Ley) , los hubiese expresado textualmente, como bien lo ha hecho en otras leyes en materia arrendaticia de vieja data, pero, en esta en particular no lo hizo y por analogía no es posible establecer en cumplimiento de unos requisitos inexistentes o no previstos con anterioridad en la ley y mucho menos aplicar una penalidad.
Para abundar más en este punto, en el mencionado artículo 26, en relación a la prórroga legal en un contrato locativo comercial, podemos sintetizar en esta forma:
1- Que el plazo establecido en el contrato de arrendamiento sea de 6 meses o más.
2- Que el Inquilino ejerza su derecho de prorroga legal.
3- Que de acuerdo al tiempo de la duración de la relación arrendaticia el plazo de prorroga legal concedido al arrendatario varia.
4- Que la prorroga legal es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario.
Esperamos, que este aporte ilustre a los estudiantes de derecho y a colegas abogados.
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