Mi objetivo como abogado litigante con más de 34 años de experiencia es transmitir mi conocimiento en el área de Arrendamientos de Galpones Industriales a mis colegas y estudiantes de Derecho. El propósito es que, al enfrentarse a un caso de Arrendamientos de Galpones Industriales, puedan realizar un estudio previo del mismo, preparar una defensa adecuada y evitar o interponer cuestiones previas, reposiciones, nulidades del procedimiento, entre otros aspectos.
PUNTOS A TRATAR:
1- LEYES APLICABLES:
En Venezuela, no hay una ley específica que regule el arrendamiento de galpones industriales, ya que existen diversas leyes que proporcionan un marco legal para estos acuerdos. Cada ley establece un procedimiento específico para las demandas por desalojo.
En principio, el arrendamiento de galpones en Venezuela se rige principalmente por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, cuando el galpón se destine para uso comercial, se aplica la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otro lado, si la naturaleza del contrato es agraria, se aplicaría la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.
Es importante destacar que, al momento de iniciar una demanda por desalojo, los abogados deben estudiar las cláusulas del contrato para determinar la ley aplicable al caso, ya que una elección incorrecta de la ley puede llevar a la inadmisibilidad de la demanda.
1.1. Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (Publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014):
Este decreto establece que los inmuebles destinados al uso comercial son aquellos en los cuales se realizan actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona. Se presume, salvo prueba en contrario, que los locales ubicados en centros comerciales, edificaciones de viviendas u oficinas, edificaciones con fines turísticos, uso médico asistencial distinto a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacionales, así como los que forman parte de un galpón. o estacionamiento, constituyen inmuebles destinados al uso comercial (vid art. 2).
Los galpones industriales están incluidos en la definición de inmuebles de uso comercial siempre que en ellos se realizan actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento. Esto se aplica sin importar si están ubicados en centros comerciales, en edificios de vivienda o si están integrados como parte de una vivienda. Se presume (Presunción Legal (iuris tantum) que los Galpones, se encuentran sometidos a la Ley de Arrendamiento Comercial a menos que se demuestre lo contrario
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia también considera a los galpones industriales como inmuebles comerciales sujetos a este decreto.
1.2. Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (reimpreso en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999):
En los casos en los que el contrato de arrendamiento establece el uso exclusivo del galpón para almacenar productos agropecuarios, se aplica este decreto.
1.3. Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (de fecha 13/11/2001):
Cuando el uso del galpón está exclusivamente relacionado con actividades agropecuarias, se aplica esta ley. También se aplica cuando el contrato hace referencia a la naturaleza agraria del asunto y la participación del arrendatario en la Cadena Agroalimentaria Nacional.
Aunque los galpones industriales generalmente se rigen por la ley de arrendamiento de naturaleza civil, cuando se evidencia la naturaleza agropecuaria del arrendatario y el uso específico del galpón, se aplica la ley agraria.
1.4. El código Civil en las demandas por cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento a qué se refiere el artículo 33 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2.- TRIBUNALES COMPETENTES:
En cuanto a los tribunales competentes para conocer de los casos relacionados con arrendamientos de galpones industriales, esto depende de la naturaleza del contrato y las leyes aplicables.
Es importante destacar que la elección correcta del tribunal competente es fundamental para un adecuado desarrollo del proceso judicial. Cada ley tiene sus propias reglas y procedimientos. A continuación, se detallan algunos escenarios:
2.1 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial: En estos casos, la competencia corresponde a los Tribunales de Municipio o los Tribunales de Primera, dependiendo del monto de la estimación de la demanda.
2.2 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: En estos casos, también la competencia corresponde a los Tribunales de Municipio o los Tribunales de Primera, dependiendo del monto de la estimación de la demanda.
2.3 Ley de Tierras y Desarrollo Agrario: Cuando el contrato tiene una naturaleza agraria y está regulado por esta ley, la competencia corresponde a los Tribunales Agrarios de Primera Instancia.
3.- PROCEDIMIENTO APLICABLE:
El procedimiento aplicable en los casos relacionados con arrendamientos de galpones industriales dependerá de la ley específica que rige dicho contrato. A continuación, se detallan los procedimientos correspondientes a diferentes leyes:
3.1. Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial: En este caso, el procedimiento a seguir es el Procedimiento Oral, establecido en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, Libro IV, Título XI, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Comercial.
3.2 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Para esta ley, el procedimiento aplicable es el Procedimiento Breve, determinado en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, Libro IV, Título XII, en concordancia con los artículos 33 al 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3.3 Ley de Tierras y Desarrollo Agrario: Cuando el contrato tiene una naturaleza agraria y está regulado por esta ley, el procedimiento aplicable es el Procedimiento Ordinario Agrario.
4.-CUESTIONES PREVIAS
En un juicio de Arrendamientos de Galpones Industriales, algunas de las cuestiones previas que podrían plantearse en la fase procesal correspondiente son:
a) La incompetencia del Tribunal: Si se demanda por un tribunal civil un desalojo de un galpón de naturaleza agraria, podría alegarse la incompetencia del tribunal por la materia. En este caso, el juez deberá determinar si tiene competencia para conocer el caso o si debe remitirlo a otro tribunal especializado en asuntos agrarios.
b) La prohibición de admisión la demanda: En el caso de un contrato de arrendamiento de uso exclusivo para depósito, podría oponerse la prohibición de admisión la demanda basada en la ley de arrendamiento comercial. Esto significa que la ley establece que este tipo de contratos no pueden ser objeto de desalojo, lo cual podría dar lugar a la improcedencia de la demanda.
Es importante destacar que estas son solo algunas posibles cuestiones previas que podrían surgir en un juicio de arrendamientos de galpones industriales y que cada caso puede presentar circunstancias particulares que requieran el análisis y argumentación jurídica adecuada.
5.- CAUSA DE REPOSICION DE LA CAUSA
Respecto a la causa de reposición de la causa, si el abogado selecciona incorrectamente la ley aplicable al caso y el juez no se percate de ello, en cualquier estado del proceso, incluso en estado de sentencia, se podrán anular todas las actuaciones y reponer la causa al estado de admisión de la demanda. Esto permitirá corregir el error y realizar una nueva admisión de la demanda acorde a la ley correcta.
Contacto:
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Atte. Dr. Fidel A. Gutiérrez M.
