¿La Junta de Condominio posee la facultad de revocar al administrador y nombrar uno nuevo sin necesidad de convocar una asamblea de propietarios?

I.- La administración de condominios en Venezuela se rige primordialmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil en materia de comunidad.

En dicha ley, la facultad de revocar y nombrar al administrador de un condominio recae de mane ra exclusiva en la Asamblea de Copropietarios, y no en la Junta de Condominio actuando de forma independiente y sin la debida convoca toria a asamblea.

El Artículo 18 de la LPH señala que la administración de los inmuebles corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

Por su lado, el Artículo 19 de la LPH de forma inequívoca atribuye a la Asamblea de Copropietarios la potestad de designar y revocar al administrador.

Cuando se establece que:

«La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año , sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales.»

Del mismo modo en el artículo 19 refuerza esta idea al indicar que el administrador contratado inicialmente por el enajenante del inmueble «deberá ser reelegido o revoca do por la Asamblea de Copropieta rios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.»

Para mayor abundamiento, las funciones de la Junta de Condominio, se encuentran delimitadas en artículo 18 de la LPH, entre las cuales se encuentran:

1.-Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.

2.- Proponer a la Asamblea de Copropieta rios la destitución del Administrador.

3.-Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.

4.-Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

De lo anterior se destaca que la atribución de la Junta de Condominio es «proponer» la destitución del administrador a la Asam blea, no ejecutarla directamente. La Junta puede ejercer las funciones del administrador solo en caso de que la Asamblea no lo haya designado, lo que implica una situación de vacancia o inacción por parte de la Asamblea, no una facultad para revocar o nombrar por sí misma.

Las atribuciones de la Asamblea de Propietarios, se encuentran establecidas en el artículo 20 de la LPH, entre las cuales destacan:

Numeral e): «Elegir anualmente una Junta de Condominio, compuesta de tres miembros por lo menos, quienes durarán un año en sus funciones y podrán ser reelectos.» Si bien este numeral se refiere a la elección de la Junta, implícitamente subraya la importancia de la asamblea para decisiones relevantes.

Numeral f): «Resolver todo lo concerniente a la administración, conservación y goce de las cosas comunes; fijar el presupuesto de gastos; determinar la forma de contribuir los propietarios a los mismos; aprobar o improbar las cuentas del administrador y autorizar a éste para ejecutar obras en las cosas comunes.» Este numeral es crucial, ya que las decisiones sobre la administración y las cuentas del administrador son competencia de la asamblea.

II.- La Doctrina venezolana ha debatido amplia mente sobre las atribuciones de la Junta de Condominio y su relación con la figura del administrador.

Interpretación restrictiva de las facultades de la Junta: Un sector mayoritario de la doctrina sostiene que las facultades de la Junta de Condominio son de carácter consultivo y de fiscalización, sin que ello implique la potestad de tomar decisiones trascendentales que son propias de la Asamblea de Propietarios.

Se argumenta que la Junta es un órgano auxiliar de la asamblea y que sus atribuciones están limitadas a aquellas que expresamente le confiere la LPH o el documento de condominio. La remoción o nombramiento de un administra dor son actos de gran trascendencia para la vida del condominio y, por ende, deben ser decididos por la máxima autoridad, que es la asamblea.

Principio de la autonomía de la voluntad y el documento de condominio: Otro punto de vista doctrinal resalta la importancia del documento de condominio.

Si bien la LPH no lo habilita, un documento de condominio expresamente podría otorgar a la Junta de Condominio facultades específicas para la remoción y nombramiento del administrador en situaciones excepcionales y debidamente justificadas, siempre y cuando dichas cláusulas no contravengan el orden público o los derechos fundamentales de los propietarios. Sin embargo, esta es una situación atípica y requeriría una redacción muy precisa y clara en el documento.

III.- La jurisprudencia venezolana ha tendido a ser consistente en la necesidad de la convocatoria de la asamblea para la remoción o nombramiento del administrador.

Los tribunales han interpretado de forma restrictiva las facultades de la Junta de Condomi nio en esta materia, salvaguardando la preeminen cia de la Asamblea de Propietarios como órgano soberano.

Sentencias que anulan decisiones de la Junta de Condominio: En numerosos casos, los tribunales han declarado la nulidad de las decisiones de la Junta de Condominio que han revocado o nombrado un administrador sin la debida convocatoria y aprobación de la asamblea de propietarios. Se argumenta que tales decisiones vulneran el debido proceso y la competencia legalmente atribuida a la asamblea. La jurisprudencia ha enfatizado que la destitución del administrador implica una alteración sustancial en la administración del condominio, lo que exige la participación y el consentimiento de la colectividad de propietarios.

Necesidad de un quórum y mayorías: La jurisprudencia también ha subrayado la importancia del quórum y las mayorías establecidas en la LPH para las decisiones de la asamblea. Cualquier nombramiento o remoción de adminis trador fuera de este marco sería considerado nulo.

IV.- Excepciones y Consideraciones Prácticas

Si bien la regla general es la necesidad de la asamblea, en la práctica pueden surgir situacio nes excepcionales que generen controversia:

Renuncia del administrador: Si el administrador renuncia, la Junta de Condominio podría, en una situación de urgencia y para evitar un vacío de poder, designar un administrador provisional hasta tanto se celebre una asamblea extraordina ria. Sin embargo, esta designación tendría carác ter temporal y debería ser ratificada o modificada por la asamblea a la brevedad posible.

Abandono del cargo o situación de emergencia manifiesta: En casos extremos de abandono del cargo por parte del administrador o de una emergencia manifiesta que ponga en riesgo la seguridad o el patrimonio del condominio, y ante la imposibilidad material de convocar una asam blea de inmediato, la Junta de Condominio podría tomar medidas urgentes. No obstante, estas medidas deberían ser excepcionales, estar debidamente justificadas y ser sometidas a la ratificación de la asamblea en la primera oportuni dad. La remoción definitiva o nombramiento de un nuevo administrador titular siempre requeriría la asamblea.

En consecuencia, la Ley de Propiedad Horizontal, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia venezolana son contestes que, la Junta de Condominio no posee la facultad para revocar al administrador ni para nombrar uno nuevo sin la previa convocatoria y aprobación de una asamblea de propietarios. Estas son atribuciones privativas de la Asamblea de Propietarios, como órgano supremo del condominio, encargada de tomar las decisiones trascendentales que afectan la administración y el bienestar de la copropiedad.

Las excepciones a esta regla son sumamente limita as y se refieren a situaciones de emergencia que requieren medidas provisionales y urgentes, de la asamblea en el menor tiempo posible  siempre con la obligación de someterla decisión a la ratificación

V.- Conclusión

En resumen, la Junta de Condominio en Venezuela no puede revocar al administrador ni nombrar uno nuevo sin convocar una Asamblea de Copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal es clara al atribuir estas facultades de designación y revocación de manera exclusiva a la Asamblea de Copropietarios, que es el órgano supremo del condominio. La Junta de Condominio tiene la atribución de «proponer» la destitución a la Asamblea y de ejercer las funciones del administrador solo en caso de que la Asamblea no lo haya designado.

Cualquier acto de revocación o nombramiento de un administrador realizado por la Junta de Condominio sin la debida convocatoria y decisión de la Asamblea de Copropietarios sería considerado ilegal e improcedente, y susceptible de ser declarado nulo por los tribunales venezolanos, tal como lo ha establecido la Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia y otros tribunales de la República. La validez de tales decisiones requiere la manifestación de voluntad de la comunidad de propietarios expresada en una asamblea válida me te constituida.