La gestión de un Título Supletorio de Bienhechurías contraídas en terreno ejido, de la municipalidad o propiedad ajena en Venezuela, es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que busca dejar constancia de la propiedad de las construcciones o mejoras realizadas a expensas del solicitante, sin que ello implique la adquisición de derechos sobre el terreno subyacente.
Como afirmada el Dr. Arminio Borjas en sus “Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano”, en tanto no se les haga oposición, los títulos supletorios valen como título justo y auténtico para legitimar la posesión; pero en modo alguno pueden obrar ni producir efectos contra derecho de terceros.
I.- ¿Que es Título Supletorio de Bienhechurías?
El Título Supletorio de Bienhechurías es un justificativo para perpetua memoria, cuyo objetivo principal es dejar constancia fehaciente de que las bienhechurías (mejoras o construcciones) fueron edificadas a expensas y con dinero del solicitante.
Es importante entender que este título no genera en modo alguno derechos sobre el terreno en el cual han sido construidas las bienhechurías, y no convalida cualquier tipo de violación a la Ley, Decreto u Ordenanza en la que se haya podido incurrir al realizar dichas construcciones.
Este título es procedente y pertinente para evidenciar que las bienhechurías fueron hechas a expensas del solicitante y, por lo tanto, le pertenecen, especialmente en acciones orientadas a la reivindicación de las bienhechurías, no del terreno (vid. Sala Constitucional del TSJ del 14/11/2024, expediente: 24-0153.)
II.- Procedimiento Judicial para solicitar el Título Supletorio
El procedimiento judicial para obtener un Título Supletorio se rige por las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, específicamente las relativas a los justificativos de perpetua memoria (art. 937 CPC).
2.1.-Tribunal Competente y Procedimiento
La tramitación de la solicitud de Título Supletorio de Bienhechurías es una materia de jurisdicción voluntaria. La competencia recae en los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas.
El proceso inicia con la redacción de la solicitud, que debe cumplir con los siguientes requisitos (340 CPC):
Identificación completa: Se debe incluir la identificación del solicitante y de su abogado asistente.
Descripción técnica de las bienhechurías: Es fundamental describir la ubicación exacta, medidas, linderos, características y el área de construcción aproximada e indicar. Asimismo, indicar que ha sido autorizado por el propietario del terreno.
Declaración de propiedad: Se debe dejar constancia de que las bienhechurías fueron construidas a expensas y con dinero propio del solicitante, y que no existe ninguna deuda asociada a ellas.
Tipo de terreno: Se debe especificar claramente si las bienhechurías están construidas sobre un terreno ejido, municipal o de propiedad privada.
Testigos: Es necesario proponer testigos que puedan dar fe de la construcción de las bienhechurías por parte del solicitante y con sus recursos.
2.2.- Consignación de Recaudos y Pruebas
Junto con la solicitud, se deben consignar los siguientes documentos:
a.-Documentos de identidad del solicitante.
b.-Documentos probatorios: Se deben adjuntar facturas de materiales, contratos de mano de obra u otros documentos que demuestren que la construcción se realizó con fondos propios (si se tienen).
c.-Ficha catastral del Inmueble
d.- Plano de Ubicación y levantamiento topográfico conforme a la Ley de Geografia y Cartografia Nacional.
2.3.- Autorización del Propietario del Terreno
Para que el Título Supletorio pueda sea posteriormente registrado, es indispensable contar con la autorización del propietario del terreno. Esto aplica tanto para terrenos privados como para terrenos ejidos o municipales.
Si el solicitante no presenta esta autorización —por ejemplo, una emanada del Síndico Procurador del Municipio en el caso de terrenos ejidos—, el título no podrá ser protocolizado en la Oficina de Registro Público. Este es un paso fundamental que determina la validez y el registro del título.
III. Admisión de la Solicitud y Evacuación de Testigos
Una vez que la solicitud y sus recaudos han sido presentados, el tribunal los revisará. Si se cumplen todos los requisitos de ley, la solicitud será admitida.
El siguiente paso es el interrogatorio de los testigos propuestos por el solicitante. El tribunal evaluará sus declaraciones y las considerará como plena prueba si estas son coherentes y concordantes entre sí.
IV.- Sentencia del Tribunal
Una vez que el tribunal ha verificado el cumplimiento de los requisitos y considera que las pruebas son suficientes, emitirá una sentencia en la que:
Declara el Título Supletorio: Se otorgará el Título Supletorio de Posesión y Dominio a favor del solicitante sobre las bienhechurías descritas en la solicitud.
Salvaguarda los derechos de terceros: La sentencia dejará a salvo los derechos de cualquier otra persona que pueda tener un interés sobre el bien.
Sin derechos sobre el terreno: Se hará constar expresamente que esta actuación judicial no genera ningún derecho de propiedad o posesión para el solicitante sobre el terreno donde las bienhechurías fueron construidas.
V. Registro del Título Supletorio
Una vez que se ha obtenido la sentencia judicial, el siguiente y último paso es registrar el título supletorio en la Oficina de Registro Público que corresponda.
Como se mencionó anteriormente, para poder registrar el título sobre un terreno ajeno (ya sea ejido, municipal o privado), es indispensable presentar la autorización del propietario del terreno. Sin este documento, el Registrador no podrá protocolizar el título, de acuerdo con el Acuerdo del 1° de abril de 1970 de la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala Político Administrativa.
VI. Consideraciones Adicionales
- Valor probatorio limitado: El valor probatorio de un título supletorio se basa en las declaraciones de los testigos que participaron en su conformación extrajudicial. Para que tenga pleno valor en un juicio contencioso, los testigos deben ser presentados nuevamente para ratificar sus dichos y permitir que la parte contraria ejerza su derecho a control sobre la prueba. Esto está respaldado por la jurisprudencia de la Sala Civil del TSJ (sentencia del 26/05/2023, expediente: 23-053).
- No otorga propiedad del terreno: Es crucial entender que este título certifica la propiedad de las construcciones (bienhechurías), no del terreno donde están edificadas. Este principio también ha sido ratificado por la Sala Civil del TSJ en la misma sentencia mencionada (26/05/2023).
- Terrenos ejidos y municipales: En estos casos, la notificación y autorización de la Sindicatura Municipal o la Alcaldía son requisitos indispensables para el registro del título. La falta de esta autorización puede resultar en la anulación de cualquier acto administrativo relacionado con la tramitación del título supletorio, según la sentencia de la Plena Especial Segunda del TSJ del 20/12/2016 (expediente: 2016-000039).
- Conflictos de competencia: Aunque la materia es civil, han surgido conflictos de competencia cuando las bienhechurías se encuentran en terrenos potencialmente aptos para la explotación agraria. No obstante, la jurisprudencia ha mantenido que, si la solicitud es únicamente para un justificativo de perpetua memoria de las bienhechurías, la competencia recae en los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas.
VII. Resumen
En resumen, el proceso para obtener un Título Supletorio de Bienhechurías sobre terreno ajeno (incluyendo ejido o municipal) se inicia con una solicitud judicial ante un Juzgado de Municipio, la presentación de pruebas (principalmente testimoniales) y la obtención de una sentencia favorable. Sin embargo, la protocolización y plena validez del título dependerán de forma crítica de la obtención de la autorización del propietario del terreno, ya sea un particular o un ente público.
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