Desalojo SIN Incumplimiento del Arrendatario? La Causal de “Necesidad del Propietario”
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece un marco normativo orientado a equilibrar los derechos de arrendadores y arrendatarios, con especial énfasis en la garantía del derecho a una vivienda digna. No obstante, dicha protección no es absoluta. El artículo 91, numeral 2, contempla una excepción relevante: el desalojo por “necesidad justificada del propietario”, una figura que ha suscitado amplios debates debido a su complejidad y a los intereses contrapuestos que involucra.
A diferencia de otras causales de desalojo, esta no se fundamenta en el incumplimiento del arrendatario, sino en una necesidad legítima del arrendador. Por ello, se configura como una excepción dentro de un régimen legal que privilegia la estabilidad habitacional y la permanencia del arrendatario en el inmueble.
Para que esta causal sea procedente, el propietario debe demostrar de forma fehaciente su necesidad ante las instancias administrativas y judiciales competentes. Asimismo, está obligado a declarar que el inmueble no será objeto de arrendamiento durante un período mínimo de tres años, medida que busca prevenir simulaciones, fraudes o usos indebidos de esta disposición legal.
1.- Fundamento Legal de la Causal de Necesidad del Propietario
La base legal para el desalojo por necesidad del propietario se encuentra establecida en el Artículo 91, numeral 2, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda**. Este artículo dispone que:
«Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.»
Esta disposición legal es clara al limitar la posibilidad de desalojo a una «necesidad justificada«, lo que implica que no cualquier deseo del propietario de recuperar su inmueble será suficiente para fundamentar la acción. Además, extiende esta posibilidad a la necesidad de parientes consanguíneos hasta el segundo grado, lo que incluye a padres, hijos y hermanos del propietario.
2.-La «Necesidad Justificada» y la Carga de la Prueba
2.1.- El concepto de «necesidad justificada» es el fundamento central de esta causal y ha sido objeto de constante interpretación por parte de los tribunales. La Ley exige que el arrendador demuestre esta necesidad de manera contundente tanto en la fase administrativa como en la judicial. El Parágrafo Único del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece:
«En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.»
La jurisprudencia ha sido enfática en señalar que la mera manifestación del propietario de querer ocupar el inmueble no es suficiente. Se requiere una demostración fehaciente de la necesidad. Por ejemplo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido que:
La sola demostración de la titularidad de la propiedad y/o la sola manifestación por parte del actor de que desea el inmueble arrendado, no es prueba suficiente para demostrar la necesidad alegada. El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio. Ver sentencia de la Sala Constitucional del TSJ del 09/11/2017, expediente: 15-0389
Se ha diferenciado el criterio actual de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que antes la «necesidad» podía satisfacerse a través de presunciones, la ley vigente exige una «necesidad justificada» que demanda una carga probatoria más rigurosa y fehaciente por parte del demandante. [Ver sentencia de la Sala Constitucional del TSJ del 11/11/2022, expediente: 15-1392)
2.2.- En la práctica, el arrendador debe presentar pruebas que demuestren de forma inequívoca la razón por la cual necesita el inmueble, por necesidad del propietario de habitar el inmueble, o que lo habite un pariente consanguíneo hasta el segundo grado, la parte actora (arrendador) debe presentar medios probatorios contundentes que demuestren fehacientemente dicha necesidad. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su Artículo 91, Parágrafo Único, es clara al establecer esta exigencia.
III.- Los medios de prueba que pueden ser utilizados para acreditar esta causal, y que han sido reconocidos por la jurisprudencia venezolana, incluyen, entre otros:
1.- Documento de propiedad (título de propiedad): Es fundamental para demostrar que quien demanda es efectivamente el propietario del inmueble arrendado.
2.- Contrato de arrendamiento: Demuestra la existencia de la relación arrendaticia y la condición del demandado como arrendatario.
3.-Pruebas de la necesidad de ocupación: Este es el elemento crucial y más difícil de probar. La necesidad debe ser real, justificada y no un mero capricho. Los medios probatorios pueden variar según las circunstancias específicas del caso, pero generalmente incluyen:
3.1.- Declaraciones testimoniales: Testigos que puedan dar fe de la situación del propietario o su familiar, la falta de otra vivienda, o las razones específicas de la necesidad.
3.2.- Documentos que acrediten la situación personal del propietario o familiar:
3.3.-Certificados de matrimonio o nacimiento: Para demostrar la filiación en caso de que la necesidad sea para un pariente.
3.4.- Constancias de trabajo o de estudios: Si la necesidad se deriva de un traslado laboral o de la necesidad de que un familiar estudie en la localidad.
4.- Certificados médicos: Si la necesidad se relaciona con la salud del propietario o un familiar que requiera cuidados especiales y la cercanía del inmueble.
5.-Documentos que acrediten la venta de la vivienda actual del propietario: Si el propietario necesita el inmueble porque vendió su propia casa.
6.- Constancias de desalojo de la vivienda actual del propietario: Si el propietario está siendo desalojado de la vivienda que arrienda.
7.-Declaración del propietario: La manifestación inequívoca del propietario de querer ocupar el inmueble, aunque por sí sola no sea suficiente, es un elemento que debe ser valorado junto con otras pruebas.
8.- Pruebas de que el inmueble es el único bien que posee el propietario: Esto puede reforzar la idea de que la necesidad es genuina y no una estrategia para obtener una renta mayor.
9.- Pruebas de la inexistencia de otras viviendas disponibles para el propietario o su familiar: Demostrar que no existen alternativas habitacionales.
10.- Pruebas de la inexistencia de otras alternativas para el arrendatario: Si bien la carga probatoria principal recae en el arrendador, la falta de desvirtuación por parte del arrendatario de la necesidad alegada puede ser un factor a considerar por el tribunal.
IV.- Demostración de la Necesidad Justificada:
3.1.- Subjetividad de la Necesidad: Si bien la necesidad es un concepto subjetivo, debe ser objetivamente demostrable a través de los medios probatorios. No basta con la simple afirmación. La necesidad debe ser real, justificada y no un mero capricho del propietario. No se limita a razones económicas, sino que puede ser de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de forma justa la procedencia del desalojo
3.2.- Prueba Contundente: La necesidad debe ser probada de manera contundente, tanto en la vía administrativa como en la judicial. La jurisprudencia recalca la necesidad de una «prueba contundente». Esto significa que las pruebas deben ser claras, directas y suficientes para convencer al juez de la veracidad de la necesidad alegada.
Ejemplos de Necesidad Aceptada en Jurisprudencia:
a.- Necesidad de utilizar el inmueble para el desarrollo de una profesión o actividad comercial del propietario, si no dispone de otro lugar para ello.
b.- Núcleo familiar numeroso del propietario que requiere el espacio.
c.-Situación precaria del propietario, como vivir como arrendatario en casa de un familiar y no poseer otra vivienda.
d.- El propietario no habita una vivienda de su propiedad y es susceptible de ser desalojado en cualquier momento, y siendo propietario de una vivienda ya constituida, la cual no ha podido disfrutar.
3.3.- Procedimiento Administrativo Previo: Es indispensable haber agotado el procedimiento administrativo ante la SUNAVI, donde también se deben presentar pruebas de la necesidad. La resolución de la SUNAVI que habilita la vía judicial puede contener elementos probatorios de la necesidad.
V.- ¿A Quiénes Beneficia Esta Causal?
Esta causal de desalojo beneficia directamente a las siguientes personas:
5.1.- El Propietario o Propietaria del Inmueble: Es la persona natural o jurídica que ostenta la titularidad del bien y que requiere ocuparlo por una necesidad justificada
5.2.- Parientes Consanguíneos hasta el Segundo Grado: La ley extiende la posibilidad de invocar esta causal para que el inmueble sea ocupado por ciertos familiares del propietario. Estos parientes incluyen:
- Padres
- Hijos
- Abuelos
- Nietos
- Hermanos
Es fundamental que, en caso de que la necesidad sea para un pariente, se compruebe la filiación de manera contundente
VI.- El Procedimiento Administrativo Previo: Un Requisito Ineludible
Antes de que el propietario pueda interponer una demanda judicial de desalojo por necesidad, es obligatorio agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Este procedimiento tiene como finalidad principal la conciliación entre las partes y la protección del derecho a la vivienda del arrendatario.
La jurisprudencia ha sido constante en declarar la inadmisibilidad de las demandas judiciales que no cumplan con este requisito. Incluso si la causal invocada es la necesidad del propietario, la falta de agotamiento de la vía administrativa o una disparidad entre la causal alegada en sede administrativa y la judicial puede llevar al rechazo de la demanda
Este procedimiento previo busca garantizar el derecho a la defensa del arrendatario y explorar soluciones extrajudiciales antes de recurrir a la vía contenciosa, en consonancia con el carácter social de la materia inquilinaria en Venezuela.
VII. Consecuencias y Obligaciones del Propietario
Una vez que la necesidad justificada ha sido demostrada y el desalojo es concedido, el propietario adquiere una obligación importante: el inmueble no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres años. El incumplimiento de esta disposición legal acarrea sanciones para el arrendador, incluyendo la posible restitución del arrendatario en el inmueble.
Adicionalmente, el arrendador tiene la obligación de notificar al arrendatario con al menos noventa (90) días continuos de antelación a la finalización del contrato sobre su intención de recuperar el inmueble por esta causal.
VIII. Conclusión
El desalojo por necesidad del propietario de habitar el inmueble es una causal legítima en el derecho arrendaticio venezolano, pero su procedencia está estrictamente condicionada a la demostración de una «necesidad justificada» y a la observancia de un procedimiento administrativo previo. La legislación y la jurisprudencia buscan equilibrar el derecho de propiedad del arrendador con el derecho a la vivienda del arrendatario, exigiendo una prueba contundente de la necesidad y estableciendo salvaguardas para evitar desalojos arbitrarios. La complejidad de esta causal subraya la importancia de un asesoramiento legal especializado para ambas partes involucradas en una relación arrendaticia de vivienda.
